Če ste vključeni v transakcijo z nepremičninami, se lahko med celotnim procesom marsikaj spremeni. Med prvim krogom pogajanj in zaključnim datumom lahko katera koli stran zaprosi za drugačne pogoje.
Novacija pri nepremičninah je, ko zaradi spremembe pogojev zamenjate staro pogodbo z novo. Ker dela pogodbe ne morete kar popraskati in spremeniti, potrebujete pravno metodo. Vaš nepremičninski agent vam lahko pomaga voditi skozi postopek, nepremičninski odvetnik pa pregleda končno pogodbo.
Nakup doma je eden najpomembnejših (če ne največji) nakupov, ki jih boste kdaj opravili. Zato je bistveno, da imate vse svoje race v vrsti, ko gre za potrebno dokumentacijo. Zadnja stvar, ki si jo želite, je, da vaš posel propade zaradi nejasnih pogojev.
Kaj je Novation?
Novacija je na kratko pravni izraz, ki opisuje zamenjavo ene obveznosti ali stranke na drugo. Namesto da bi samo dodali ali spremenili obstoječo pogodbo, novacija nadomesti staro pogodbo z novo pravno pogodbo. Novacija zahteva veljavno prejšnjo pogodbo, medsebojni dogovor med vsemi vpletenimi stranmi in prekinitev prvotne pogodbe.
Novacija se lahko zgodi povsod, kjer se oblikujejo veljavne pogodbe, od finančnega trga do nakupa in prodaje podjetja do nepremičnin.
Kaj je novacija v nepremičninah?
Prvič, pomembno je razumeti, da samo zato, ker potrebujete inovacijo, ne pomeni, da je vaš nepremičninski posel ogrožen. Namesto tega je ravno nasprotno - novacija vas ščiti pred kakršno koli zmedo v zvezi s pogodbo.
Ko oddate ponudbo (ali sprejmete ponudbo) za nepremičnino, potrebujete pisno pogodbo. Vaš nepremičninski agent zagotavlja, da so v to pogodbo vključeni vsi pogoji kupca in prodajalca. Nato tako kupec kot prodajalec pregledata pogodbo in jo podpišeta, da skleneta posel.
Odvetnik za nepremičnine pregleda podpisano pogodbo, da se prepriča, ali je vse v redu. Vendar pa je med podpisom prvotnega sporazuma in dokončnim zaprtjem doma pogosto dolga pot.
In kot pravi pregovor, karkoli se lahko zgodi. Zato ni neobičajno, da katera koli stran na koncu zahteva spremembe pred ciljno črto.
Ko se to zgodi, agent sklene povsem novo pogodbo, zaradi česar prejšnja pogodba postane neveljavna. Vse vpletene strani si novi dokument ogledajo in ga podpišejo. Potem mora nepremičninski odvetnik še enkrat pregledati to novo podpisano pogodbo.
Vrste novacij v nepremičninah
Ko gre za nepremičnine, morate biti pozorni na tri glavne oblike inovacij. Ti so naslednji:
Primeri novacije v nepremičninah
Na srečo so novosti v stanovanjskih transakcijah nekoliko enostavne za obvladovanje, saj gre običajno samo za kupca in prodajalca. V nekaterih primerih je lahko vpletena tretja oseba, na primer banka ali hipotekarna družba. V teh situacijah lahko stvari postanejo nekoliko bolj zahtevne, vendar lahko dober agent pomaga gladko premikati stvari.
Novacijo potrebujete kadar koli želi nekdo spremeniti pogoje v prvotni pogodbi, ne glede na to, kako velike ali majhne. Poleg tega ustni dogovori na dolgi rok ne vzdržijo. Tudi če se obe strani sporazumno strinjata s spremembo, je nujno, da imate pisni dogovor.
Preprosto pretresanje brez sklenitve nove pisne pogodbe ne bo zadosten dokaz ali podpora za kasnejše spore. Zato morate dobiti novacijo.
Tukaj je nekaj primerov najpogostejših situacij, ki bi zahtevale novost v a nepremičnina dogovor.
1. Domača inšpekcija odkrije težave
Če kupujete nov dom, je pametno dobiti hišni pregled da zagotovite, da je vse v pravilnem delovnem stanju. Čeprav naj bi prodajalci v celoti razkrili vse težave z nepremičnino, se včasih stvari pojavijo. Če pregled razkrije veliko, drago težavo, boste morda želeli spremeniti prvotno pogodbo.
Seveda je več stvari odvisnih od besedila v prvotni pogodbi. Vendar pa se običajno lahko odločite, ko gre pregled doma po zlu.
Na primer, predstavljajte si, da domači pregled odkrije pomembno težavo, kot je plesen. Očitno se ne želite preseliti v dom s plesnijo, vendar morda niste pripravljeni oditi. Namesto tega lahko zahtevate, da prodajalci odpravijo težavo, plačajo za težavo ali pa prekinete posel.
Če se odločite zaprositi za spremembe ali za plačilo popravil od prodajalcev, je čas za ponovna pogajanja. Nato bi svojo zahtevo predložili agentu prodajalca; če prodajalec sprejme, zastopnik sestavi novo pogodbo.
Ta novi sporazum podrobno vključuje vse nove pogoje. Nato bi vi in prodajalec pregledali in podpisali novo pogodbo ter razveljavili staro.
2. Spremembe cen
Če se v zgornjem primeru prodajalci ne strinjajo z odpravo težave, lahko namesto tega znižajo maloprodajno ceno. Zaradi nove cene (ne glede na razlog) je treba sestaviti novo pogodbo. Še enkrat vse strani pregledajo spremembe, podpišejo, če se strinjajo, in posel gre naprej.
Drug primer morebitne spremembe cene bi bil zaradi težav z oceno. Če se ocena vrne z nižjo vrednostjo od maloprodajne cene, je to lahko težava. Vaš posojilodajalec vam morda ne bo pripravljen posoditi več, kot je vreden dom.
Vendar pa se lahko glede na to, kako vneti so prodajalci za prodajo, strinjajo z znižanjem cene. Zato bi potrebovali novo pogodbo, v kateri bi določili novo ceno in morebitne nove pogoje. Druga možnost je, da se prodajalci s cenitvijo ne strinjajo in se odločijo za novo.
Če se to zgodi, bi lahko vaš datum zaključka premaknilo nazaj, kar je še en razlog za novacijo. (Več o tem pozneje).
3. Sprememba zaključnih stroškov
Podobno kot pri spremembi maloprodajne cene boste potrebovali novo pogodbo, če se spremenijo zaključni stroški ali drugi pogoji. Ni pomembno, zakaj ali kdo opravi klic, vsako odstopanje od prvotnih pogojev zahteva nov pisni dogovor.
Znesek zaključnih stroškov se lahko spremeni ali pa se spremeni kdo jih plača. Na primer, po odkritju težav pri inšpekciji doma se lahko prodajalec strinja, da bo kril stroške zaprtja.
V tem primeru, čeprav je višina zaključnih stroškov enaka, še vedno potrebujete nov dogovor.
4. Imena vpletenih strank se spremenijo
Če pride do kakršnih koli sprememb glede tega, kdo je vključen v posel, potrebujete inovacijo. Na primer, a zakonski par kupi dom potem pa se odloči, da bo v posel vključil samo ime enega zakonca. Morala bi biti nova pogodba, ki bi vsebovala le ime zakonca.
5. Datum zaključka se spremeni
Novacijo boste potrebovali tudi, če se datum zaključka iz kakršnega koli razloga spremeni. Ni nenavadno, da se datum zaključka dvigne ali, kar je verjetneje, prestavi nazaj. Težave z inšpekcijami doma, financiranjem in cenitvami lahko odložijo zaprtje.
Lahko pride tudi do prekinitev s papirji ali pa ima ena od strank nujne primere. Ne glede na razlog, če se datum zaključka prvotne pogodbe spremeni, boste potrebovali popolnoma novo pogodbo.
Kaj se zgodi s staro pogodbo z novacijo?
Če vas skrbi, da vas lahko stara pogodba spet preganja, ne bodite. Novacija v celoti nadomesti prejšnjo pogodbo s popolnoma novo pisno pogodbo. To pomeni, da prvotna pogodba postane nična.
Prejšnja pogodba ne zagotavlja več nobenega veljavnega dokaza o dogovoru. Če se po novaciji obe stranki odločita, da se vrneta na prejšnje stanje, še vedno potrebujete novo pogodbo. Ne morete preprosto uporabiti starega.
Sorodna vprašanja
Kakšna je razlika med novacijo in cesijo pri nepremičninah?
Za razliko od novacije odstop ne nadomesti prvotne pogodbe. Namesto tega prenese pravice in koristi ene stranke na drugo. Prvotna stranka (odstopnik) še vedno nosi breme prvotne pogodbe, koristi pa ima prevzemnik.
V tem primeru, če odstopnik ne izpolni svojega konca pogodbe, ga lahko prevzemnik šteje za odgovornega. Prvotna pogodba je še vedno veljavna in izvršljiva. Pri novaciji, kot smo razpravljali, povsem nov sporazum nadomesti starega.
Kaj je razveljavitev nepremičnine?
Ko prekličete nepremičninsko pogodbo, lahko odstopite od posla iz različnih razlogov. Odpoved pogodbe vas v bistvu postavi na isto mesto, kot ste bili pred podpisom pogodbe. Morda boste želeli preklicati, če ob podpisu niste razumeli pogojev ali če ste si kasneje premislili. Ali vam je dovoljeno odstopiti od pogodbe, pa je odvisno od posebnih okoliščin.
So inovacije le stvar nepremičnine?
Novacije se običajno uporabljajo v nepremičninah, tako za stanovanjske kot poslovne transakcije. Vendar pa niso samo za nepremičninske posle.Novacije so potrebne tudi pri prevzemih podjetij, združitvah, odkupih in drugih podobnih poslih. V bistvu, kadar koli se pogoji pogodbe spremenijo, postane novacija verjetna resničnost.
