Nakup hiše je ena največjih odločitev, ki jih lahko sprejmete v svojem odraslem življenju. Obstaja več razlogov, zakaj bi zakonski par kupil dom pod enim imenom. Morda ima eden od zakoncev boljšo kreditno sposobnost ali pa gre morda za naložbeno nepremičnino; v vsakem primeru morate razumeti pogoje.
Če ste poročeni par, ki kupuje hišo pod enim imenom, spoznajte prednosti in slabosti te odločitve. Poznati morate tudi pravila običajnega prava in skupnostne lastnine vaše države. Na koncu se odločite, ali bo vaš zakonec prejel hipoteko, lastninsko pravico ali ne eno ne drugo.
Nakup doma pod enim imenom
En zakonec lahko kupi hišo brez drugega, če sta poročena. Pravzaprav je po mnenju SFGate včasih bolj praktično zaprositi za hipoteko samo z enim zakoncem.
Možno je, da je bila ženina kreditna sposobnost oškodovana ali da je mož brezposeln. To sta dva najpogostejša razloga, da par kupi stanovanje pod istim imenom. Po drugi strani pa skupne hipoteke zagotavljajo nekatere prednosti:
Skrbno pretehtajte prednosti in slabosti nakupa stanovanja samo na ime enega partnerja. Ne pozabite, da bosta listina in lastništvo le na listini in lastništvu moža ali žene, ki vzame posojilo.
Slaba kreditna zgodovina
Ko ima eden od partnerjev šibek kredit, je večja verjetnost, da bo poročeni par imel koristi od ločenega nakupa hiše. Neugodna zgodovina plačil v kreditni evidenci ene osebe bi lahko ogrozila vašo vlogo za stanovanjsko posojilo ali dramatično zvišala obrestne mere in mesečna plačila.
Glavni razlog, da ne kupite hiše skupaj, je ta, da ima eden od zakoncev grozen kredit. Uporaba potrošniškega poročila in ocene FICO nekoga, ki ima vrhunsko evidenco izposojanja, lahko olajša izpolnjevanje pogojev.
Vendar razmislite o svojih kreditnih težavah v kontekstu dohodka, premoženja in dolga vašega zakonca. Ti drugi vidiki so enako ključni.
Zakonec z nizkimi dohodki
Drug razlog, zakaj bi se zakonski par lahko odločil za nakup hiše pod enim imenom, je, če ima eden od zakoncev malo ali nič dohodka. Do te situacije lahko pride zaradi številnih vzrokov.
Razmerje med dolgom in dohodkom (DTI) upoštevajo podjetja za stanovanjska posojila po vsem svetu, vključno z Združenim kraljestvom, Kanado, Avstralijo, Florido, Teksasom, Kalifornijo, Georgio in drugimi. K razmerju DTI ne pomaga zakonec z nizkimi zaslužki, čeprav lahko prispevajo njihovi dolgovi.
Pridobitev hipoteke brez zakonca
Brez drugega zakonca sta mož ali žena lahko upravičena do hipoteke. Ali bi morali po drugi strani zaprositi za hipoteko brez svojega zakonca?
Ali morate zaprositi za hipoteko skupaj, je odvisno od vaših finančnih okoliščin. Če imata oba: Tukaj je nekaj smernic, ki so lahko koristne:
Ker banke ocenijo vaš skupni dohodek, boste lahko pridobili večje posojilo, če imate enak kredit. V večini primerov je bolje, da zaprosite za hipoteko s svojim partnerjem.
Obrazec za zahtevo za hipoteko
Za hipoteko lahko zaprosite brez svojega zakonca, vendar se bo podjetje odločilo, ali bo vašo vlogo odobrilo ali ne, na podlagi štirih ključnih dejavnikov prevzema. Med temi elementi so:
Pri vlogi za posojilo se bosta ločeno upoštevala kreditna ocena in dohodek enega zakonca. Po drugi strani pa so težave z dolgovi in premoženjem zahtevnejše za reševanje. Glede premoženja in dolgov je odvisno od tega, kateri zakonec ima kaj in kje živite.
Ali so bonitetne ocene in dohodki pomembni pri vlaganju vloge za hipoteko?
Ali je smiselno, da en zakonec zaprosi za hipoteko namesto obeh, je odvisno od njunega dohodka in kreditne sposobnosti.
Posojilodajalci lahko pogosto razlikujejo med moževim in ženinim dohodkom. Vsak ima večino časa W-2.
Viri skupnega dohodka so lahko dividende od naložb ali zaslužki od prodaje delnic in obveznic. Banka bo upoštevala te scenarije kombiniranega dohodka in jih pretehtala glede na druge posamezne dohodke.
Kreditne ocene je še lažje razumeti. Vsak partner ima svojega. Posledično bo posojilodajalec upošteval samo kreditno evidenco zakonca, ki zahteva posojilo.
Sredstva in dolgovi
Dolgovi in premoženje obeh strank prav tako igrajo vlogo pri določanju, ali lahko mož dobi hipoteko brez svoje žene.
Ko eden od zakoncev sam vloži hipoteko, se premoženje v imenu žene ali dolgovi v imenu moža lahko pregledajo ali pa tudi ne. Odvisno je od dveh dejavnikov:
Po navedbah zveznega stanovanjskega urada morajo zavarovalniki preučiti dolgove zakonca, ki ne najema posojila. Banka lahko finančne instrumente razdeli po posameznem lastniku za klasična posojila, a tega verjetno ne bodo storili.
Obče pravo v primerjavi z državami skupnega premoženja
Če ste poročeni, ali lahko kupite hišo brez svojega zakonca, je odvisno od države, v kateri živite. Živite bodisi v skupni lastnini bodisi v zunajzakonski državi.
Skupnostne države
Če živite v državi skupne lastnine, sta vi in vaš zakonec lastnika vsega premoženja, pridobljenega med zakonsko zvezo. Obstaja devet zveznih držav skupne lastnine: Arizona, Kalifornija, Idaho, Louisiana, Nevada, Nova Mehika, Teksas, Washington , in Wisconsin.
Možno je, da vaš zakonec ostane brez hipoteke, če živite v državi skupne lastnine. Če pa zaprosite za posojilo FHA ali VA, bo moral posojilodajalec upoštevati tudi dolgove vašega zakonca. To bi lahko bilo problematično, če ima vaš zakonec veliko dolgov, ker bi lahko povečalo razmerje med vašim dolgom in dohodkom.
Če svojega zakonca odvračate od hipoteke iz drugega razloga, kot je nizka kreditna ocena, bi to lahko bilo koristno. Če živite v državi skupne lastnine, vendar ne želite, da bi vaš zakonec imel naslov, to ne bo mogoče. Zaradi zakonov o skupni lastnini bo vaš zakonec lastnik 50 % hiše.
Države običajnega prava
Nasprotje skupnostne lastninske države je običajnopravna država. Običajno pravo pomeni, da si delite enako lastništvo vsega premoženja, ki ga pridobite med poroko. Za hipoteko lahko zaprosite brez svojega zakonca, posojilodajalec pa ne bo mogel upoštevati svojih financ.
Države običajnega prava vam prav tako dovoljujejo, da svoje ime na naslov vnesete brez svojega zakonca. Če bi prišlo do okoliščin, ko bi se s partnerjem ločila, bi bil dom samo vaš.
Premisleki pri nakupu stanovanja
Ko boste zaprosili za stanovanjsko posojilo, morate upoštevati nekaj stvari. Standard je, da se odločite za običajno posojilo, vendar je to skoraj nemogoče, če imate manj kot zvezdniški kredit. Vendar si lahko ogledate nekaj različnih možnosti.
Kupite hišo sami
Če je vaš dohodek dovolj visok in vaša kreditna ocena dobra, lahko zaprosite za hipoteko brez svojega zakonca. To je koristno, če ima vaš zakonec slabo kreditno oceno.
Slaba kreditna ocena lahko povzroči višje obrestne mere in povzroči dražjo hipoteko. Poleg tega v mnogih primerih posojilodajalci sploh ne bodo razmišljali o tem, da bi vam pisali posojilo, če imate slabo kreditno sposobnost.
Prijavite se za posojilo FHA
Če vam kreditna ocena vašega zakonca preprečuje, da bi dobili običajno posojilo, lahko zaprosite za posojilo FHA. Posojilo FHA nima posebnih zahtev glede kreditne sposobnosti. Vendar posojilodajalci običajno rezervirajo najboljše obrestne mere za posojilojemalce s kreditno oceno 620 ali več.
Popravite svojo kreditno sposobnost
Če imate vi ali vaš zakonec nizko kreditno oceno, jo popravite. To lahko storite tako, da vsak mesec pravočasno plačate svoje račune in popravite vse napake v kreditnem poročilu. Poskusite odpraviti sporne račune in obdržati kreditne račune odprte, vendar jih uporabljajte pametno.
Prednosti enega zakonca pri hipoteki
Poročeni pari, ki kupujejo dom ali refinancirajo svoj trenutni dom, ni treba vključiti obeh zakoncev v hipoteko.
To je včasih lahko koristno glede na finančne okoliščine enega od zakoncev. Obstaja več razlogov, zakaj bi poročeni par želel kupiti dom samo na ime enega zakonca.
Izognite se kreditnim težavam
Težave s hipoteko se lahko pojavijo, če ima eden od zakoncev slabo kreditno sposobnost v skupni vlogi. Hipotekarni posojilodajalci običajno pridobijo združena kreditna poročila z zgodovino in oceno vsakega prosilca. Posojilodajalci nato za ocenjevanje vlog uporabijo najnižjo od obeh ocen ali srednjo od treh ocen.
Izraz za ta proces je reprezentativna kreditna ocena. Na žalost posojilodajalci ne izračunajo povprečja bonitetnih točk obeh prosilcev. Namesto tega zavržejo boljši rezultat kandidata in dajo ponudbo na podlagi nižjega.
To stanje lahko povzroči višjo obrestno mero in lahko povzroči težave pri izpolnjevanju pogojev za posojilo. Kreditne ocene pod 580 večina posojilodajalcev običajno zavrne. Če ima vaš zakonec približno to kreditno oceno, morate za posojilo zaprositi sami.
Prihranite denar pri hipotekarnih obrestih
Če ima eden od zakoncev dobro boniteto, drugi pa odlično boniteto, bi moral zakonec z višjo boniteto razmisliti o tem, da bi se prijavil sam. To vam lahko pomaga zagotoviti nižjo hipotekarno obrestno mero in vam dolgoročno prihrani na tisoče pri stanovanjskem posojilu.
Federal Reserve je izvedla študijo o stroških hipotekarnih posojil. 10 % lastnikov stanovanj bi lahko plačalo vsaj 0,125 % manj, če bi se prijavil sam bolj kvalificirani kupec. Še 25 % posojilojemalcev bi lahko na ta način občutno znižalo stroške posojila.
Ohranite sredstva, če ima eden od zakoncev dolgove
Vaš dom velja za sredstvo, ki ga je mogoče v določenih okoliščinah zaseči ali zapleniti. Neplačana študentska posojila, neplačani davki ali preživnina ali neplačane sodbe lahko povzročijo, da je vaš zakonec ranljiv za zaplembo premoženja. Nakup hiše na eno ime jo lahko zaščiti pred upniki.
To velja tudi, če hišo kupujete z denarjem pred poroko. Če pa je vaš zakonec po poroki zadolžil, zaščita morda ne velja.
Poenostavite načrtovanje posesti
Imeti dom v imenu enega zakonca poenostavi načrtovanje nepremičnine, zlasti v primeru druge zakonske zveze. Če želite svojo hišo zapustiti otrokom iz prvega zakona, je to lažje. To je zato, ker vaš zakonec ne bo imel pravic do tega.
Preprečite ločitvene bitke
Nihče se ne namerava ločiti, ko se poroči. Če pa vložite večino denarja, je postopek poenostavljen, če hišo kupite.
Slabosti, če imate enega zakonca na hipoteki
Če imata oba zakonca primerljiv kredit in skupno načrtovanje premoženja, je smiselno uporabiti skupno vlogo za hipoteko. Če zapustite zakonca z dobro kreditno sposobnostjo, lahko samo zmanjšate svojo sposobnost izposojanja.
Manj dohodka
Največja pomanjkljivost tega, da svojega zakonca ne sklenete s hipoteko, je, da tega dohodka ne morete všteti v vlogo. To lahko vpliva na znesek, ki si ga lahko izposodite. Večji dohodek pomeni, da si lahko privoščite večje plačilo hipoteke in poveča vaš najvišji znesek posojila.
Pari, ki skupaj zaprosijo za hipoteko, si lahko pogosto privoščijo večje in dražje domove kot samski prosilci.
Višje razmerje med dolgom in dohodkom
Vaše razmerje med dolgom in dohodkom (DTI) je prizadeto, če svojega zakonca izpustite iz hipoteke. Odnos dolga do dohodka je način, kako posojilodajalci določijo, koliko hiše si lahko privoščite. DTI se določi s primerjavo vašega bruto mesečnega dohodka z vašimi mesečnimi dolgovi.
Mesečni dolgovi vključujejo študentska posojila, avtomobilska posojila in plačila s kreditno kartico. Hipotekarni posojilodajalci nato določijo, koliko ostane v vašem proračunu za plačilo hipoteke. Višji kot je vaš dohodek in manjši dolg, več hiše si lahko privoščite.
Zahteve DTI je težje izpolniti, če ima oseba v vlogi visoke dolgove in morda ne izpolnjuje pogojev za znesek posojila, ki ga pričakuje.
Majhne pravice do lastnine
Če niste vklenjeni pod hipoteko, ima pa vaš zakonec, imate lahko malo pravic do premoženje . Vaš partner lahko sprejema velike odločitve brez vašega soglasja.
Te odločitve vključujejo izposojo v breme lastniškega kapitala doma, prodajo nepremičnine in prepustitev nepremičnine nekomu drugemu. Če niste na hipoteki, vam ni treba vedeti, kaj se zgodi s hišo.
Kakšni so pogoji za hipoteko?
Ni vam treba vključiti svojega zakonca, ki si ne izposoja posojilo, na hipotekarni zapis, prav tako ni treba, da je na naslovu ali listini. Vendar banka še vedno zahteva, da zakonec, ki ne najema kredita, podpiše nekaj papirjev.
To je zato, ker je zakonec, ki ni na hipoteki, še vedno lastnik hiše, banka pa želi biti prepričana, da lahko zapleni nepremičnino, če par zaostaja s plačili.
Pogledati moramo sestavne dele hipoteke, da bi razumeli, zakaj banka to počne. Posojilo je sestavljeno iz dveh ključnih dokumentov:
Hipoteka in opomba
Čeprav se to morda zdi majhna razlika, je ključnega pomena. Opombo, ki je zaveza k plačilu, mora podpisati le zakonec posojilojemalec. Če hipoteka ne bo izpolnjena, banka ne bo zahtevala odškodnine od drugega partnerja.
Zakaj torej banka od obeh strank zahteva podpis hipoteke? Ker je hipoteka zastavna pravica na nepremičnini, je temu tako in je pravni dokument, ki banki daje pooblastilo za zaseg in zaseg nepremičnine.
Tudi če nista odgovorna za poplačilo dolga, zakonec ali žena, ki nista v zaznamku, obdržita lastništvo nepremičnine. To bi lahko povzročilo spor o tem, čigava lastninska pravica ima prednost pred drugim.
Sorodna vprašanja
Če iz naslova izpustim ime zakonca, ga lahko dodam pozneje?
Če ime svojega zakonca izpustite iz naslova, ga lahko dodate pozneje prek listine o odstopu. Listina o odstopu od zahtevka vam omogoča prenos premoženjskih deležev z ene osebe na drugo. Oseba, ki prenaša obresti, se imenuje koncedent, prejemnik pa štipendist.
Poleg dodajanja svojega zakonca v naziv, ljudje dobijo listine o odstopu iz različnih razlogov. Odstranitev zakonca po ločitvi, prenos premoženja na drugega družinskega člana in prenos premoženja v skrbniški sklad so nekateri razlogi. Slaba stran je, da pogodba o odstopu ne daje nobenih jamstev za nobeno stranko glede lastnine ali lastništva le-te.
Ali lahko en zakonec refinancira hipoteko brez drugega?
Če ima eden od zakoncev obstoječo hipoteko, lahko refinancira hipoteko samo v svojem imenu. Če imata oba zakonca obstoječo hipoteko, so možnosti odvisne od ciljev refinanciranja.
Če želita oba zakonca ostati na skupni hipoteki, morata oba zaprositi za novo stanovanjsko posojilo. Nemogoče je refinancirati samo z enim posojilojemalcem in obdržati obe imeni na hipoteki.
V primerih ločitve so stvari lahko zapletene. Če želi ena oseba odstraniti ime druge osebe iz hipoteke, se mora odstranjena oseba strinjati. Ne morete refinancirati skupne hipoteke brez soglasja drugega posojilojemalca; to velja za goljufijo s hipoteko.
Zakonec, ki ostane na hipoteki, mora sam izpolniti pogoje za posojilo. To pomeni izpolnjevanje zahtev glede kreditne sposobnosti, zaposlitve, dohodka in razmerja med dolgom in dohodkom. Preostali zakonec na posojilu bo moral plačati tudi zaključne stroške.
