Ste lastnik zemljišča v stanovanjskem ali podeželskem območju? Če to storite, obstaja možnost, da na vaši nepremičnini teče komunalna služnost. Medtem ko zemljišče še vedno pripada vam, imajo lahko komunalna podjetja posebne pravice do določenega zemljišča na vaši posesti.
Komunalna služnost je pogosto vredna manj kot fizični prostor, ki ga zaseda na vašem zemljišču. To je zato, ker komunalna služnost ne pomeni, da prodajate kos zemljišča. To pomeni, da prodajate pravice do tega kosa zemlje.
Vendar pa je vrednost komunalne služnosti odvisna od tega, koliko bo vplivala na vašo sposobnost uporabe vašega zemljišča. Ugotavljanje, koliko je vredna komunalna služnost, je nepopolna znanost. Obstajajo cenilci zemljišč, ki so specializirani za vrednotenje služnosti. Vendar pa ni univerzalne metode ocenjevanja.
Kaj je komunalna služnost?
Komunalna služnost je del zemljišča na zasebni posesti, ki ga uporabljajo komunalna podjetja. Komunalna podjetja lahko uporabljajo ta del zemlje za stvari, kot so kanalizacija, kabli ali električni vodi. Mnogi verjamejo, da imajo te dele zemljišč komunalna podjetja. Pravno pa ti deli zemljišča delujejo podobno kot najem.
Lastnik nepremičnine obdrži lastništvo zemljišča, medtem ko daje komunalnim podjetjem posebne pravice ali privilegije.
Vrste komunalnih služnosti
Komunalne služnosti so lahko bodisi začasno ali trajno . Začasne komunalne služnosti so pogoste, vendar nimajo velikega ali nič vpliva na vrednost nepremičnine. Trajne uporabne služnosti je težje oceniti. To je zato, ker je njihova vrednost vključena v skupno vrednost nepremičnine.
Glede na to, kako so zgrajene, so lahko komunalne služnosti nad glavo, površino ali pod površino. Režijske služnosti lahko vključujejo telefonske ali električne vode. Površinske služnosti lahko vključujejo drenažne ali kanalizacijske sisteme. Podzemne služnosti lahko vključujejo komunikacijske ali kanalizacijske vode.
Vendar je pomembno upoštevati, da bo veliko komunalnih služnosti v obliki dveh ali celo treh teh vrst. Na primer, nadzemni električni vod lahko zahteva namestitev droga na vaši posesti. Vrsta komunalne služnosti na vaši nepremičnini vpliva na uporabo zemljišča in navsezadnje na vrednost vaše nepremičnine.
Zakaj so potrebne komunalne služnosti?
Komunalne služnosti so ustanovljene za zaščito pravic tako lastnika zemljišča kot komunalnih podjetij. Lastnik zemljišča se ob prevzemu lastninske pravice strinja z nujnostjo služnosti. Prevzamejo tudi odgovornost za morebitno škodo, ki bi nastala zaradi služnosti.
V stanovanjskih območjih so komunalne služnosti zgrajene znotraj infrastrukture, ki omogoča brezhibne posodobitve in nadgradnje. Tako so motnje nizke, prav tako pa so stroški komunalnih storitev nižji za člane skupnosti.
Kako ovrednotiti ali oceniti komunalno služnost
Težko je oceniti vrednost komunalne služnosti kaj se dejansko prodaja . Ko se ocenjuje uporabna služnost, se ne ocenjuje fizično zemljišče. Namesto tega se izmenjujejo pravice do te zemlje.
Posledično vrednotenje služnosti ne temelji na koristi za komunalno podjetje, temveč na škodi za lastnika zemljišča. Glede na zapleteno pravno naravo služnosti je pomembno, da se pri nakupu, prodaji ali prenosu zemljišča posvetujete s strokovnim cenilcem.
Metode vrednotenja služnosti
Zvezna metoda
Zvezna metoda, včasih imenovana tudi metoda pred in po, je preprost izračun. Ocenjuje vrednost celotnega premoženja pred uveljavitvijo služnosti in vrednost celotnega premoženja po njem.
Na podlagi zvezne metode je vrednost komunalne služnosti razlika med tema dvema številkama. Na primer, nepremičnina je lahko vredna 100.000 USD, preden se pridobi služnost. Po pridobitvi služnosti bi lahko bila vredna 95.000 $. Služnost bi bila nato ocenjena na 5000 USD.
Metoda seštevanja
Ta metoda je bolj zapletena in natančneje obravnava vpliv služnosti na skupno vrednost nepremičnine. S tem izračunom se morata lastnik nepremičnine in komunalno podjetje dogovoriti, kolikšen odstotek pravic pripada vsaki stranki.
Spodaj je groba smernica o tem, kako bi ti odstotki lahko izgledali:
ODSTOTEK | STOPNJA VPLIVA | PRIMERI SLUŽNOSTI |
| 90 %-100 % | Dramatičen vpliv na površinsko rabo zemlje. | Preslišana električna napeljava, kanalizacija, drenaža, namakanje, predori za lažji dostop. |
| 75 %-89 % | Velik vpliv na površinsko rabo tal. | Preslušana električna napeljava, kanalizacija, odvodnjavanje. |
| 51 %-74 % | Določen vpliv na površinsko rabo zemljišč. | Cevovodi. |
| petdeset % | Lastnik nepremičnine in komunalno podjetje se strinjata z enakopravno uporabo. | Podzemni komunikacijski vodi, kanalizacijski vodi. |
| 26 %-49 % | Majhen vpliv na površinsko rabo tal. Verjetno je služnost na lokaciji, ki je že neuporabna. | Kanalizacijski vodi. |
| 11%-25% | Minimalni vpliv na površinsko rabo zemljišč. Podpovršinske ali nadzemne pravice ne vplivajo na uporabnost zemljišča. | Pravica do zraka nad območjem komunalne služnosti. |
| 0%-10% | Skoraj brez vpliva na površinsko rabo tal. | Podpovršinska služnost, ki zavzame minimalno površino. |
Na primer, recimo, da je skupni kvadratni posnetek vaše nepremičnine vreden 100.000 USD. Recimo, da je vrednost služnosti glede na njeno kvadraturo 5000 USD. Če stopnja vpliva upravičuje delitev pravic v višini 50 %, bi bila služnost vredna 2500 USD.
Če cenilec vidi škodo kot možnost, potem se stroški popravila te škode dodajo vrednosti uporabne služnosti.
Kako name vpliva komunalna služnost?
Preden zgradite kar koli pod ali nad zemljo, je pomembno vedeti, ali imate na svoji nepremičnini služnosti. Morda se lotevate velikega projekta, kot je gradnja hiše . Ali pa se lahko lotite manjšega projekta, kot je gradnja suhega vodnjaka. V vsakem primeru vam lahko razumevanje lastninskih pravic prihrani veliko časa in denarja.
Na primer, lahko zgradite krov nad podzemno telefonsko linijo. Če pa želi telefonsko podjetje dostopati do njega, ima morda pravico uničiti vaš komplet, da to stori. Preverjanje, ali imate komunalno služnost, ki teče skozi vašo nepremičnino, je lahko tako preprosto, kot če pogledate naslov ali listino.
Ob nakupu lahko svojemu nepremičninskemu agentu naložite tudi nalogo, da razkrije te informacije.
Zavijanje
Če povzamem, pomembno je vedeti, ali imate na svoji nepremičnini komunalne služnosti. Če pa kupujete ali prodajate zemljišče, je pomembno poznati tudi vrednost teh služnosti.
Posvetujte se z lokalno upravo, komunalnim podjetjem ali nepremičninskim posrednikom, če želite izvedeti več o komunalnih služnostih na vaši nepremičnini.
