Medtem ko vsi najemniki upajo, da bodo njihove najemne pogodbe potekale brez težav, se stvari ne izidejo v vseh primerih tako. Žalostno, toda včasih lahko najemodajalec na koncu prestopi pomembne meje s svojimi najemniki. In ko je meja prekoračena, mora najemnik vedeti, kako svojega najemodajalca pozvati na odgovornost za kršitev.
Če vas stanodajalec sili živeti v groznih razmerah, ga lahko prijavite Ministrstvu za hišne in urbane razvoj ZDA, znanemu tudi kot HUD. Če je vaš najemodajalec kršil zakon, ga lahko kaznujejo z denarno kaznijo ali mu prepovejo poslovanje. Če želite prijaviti slabega najemodajalca, se obrnite na linijo za pritožbe v večdružinskih stanovanjih na brezplačni številki (800) 685-8470.
Kakšne pravice imam kot najemnik?
Najemodajalci pogosto ne vedo, kje se končajo njihove pravice kot lastniki nepremičnine in kje se začnejo pravice njihovih najemnikov. Za zagotovitev skladnosti z vsemi ustreznimi zakoni in predpisi mora najemodajalec poznati naslednje:
- Zakon o pravičnem stanovanju
- Pravica do tihega uživanja
- Garancija bivalne sposobnosti
Kaj je Zakon o poštenem stanovanju?
The Zakon o pravičnem stanovanju vzpostavljena za zaščito tako kupcev kot najemnikov pred stanovanjsko diskriminacijo. Po tem zakonu je obstaja sedem zaščitenih razredov : spol, vera, barva kože, rasa, nacionalno poreklo, invalidnost in družinski status. Če ste del enega od teh zaščitenih razredov, vam najemodajalec ne more zavrniti najema zaradi tega, niti ne more določiti posebnih kvalifikacij, ki temeljijo izključno na vaši klasifikaciji.
Kaj je pravica do tihega uživanja?
Pod Pravica do mirnega uživanja (RQE) , ima najemnik pravico do nemotenega bivanja v najemni nepremičnini. To pomeni, da najemodajalec ne more zahtevati najete nepremičnine, medtem ko najemnik živi svoje. Najemnik je po RKV upravičen tudi do miru in tišine.
Kaj je garancija za bivanje?
V skladu s to pogodbo mora najemodajalec zagotoviti bivalno najemno enoto. Garancije vseljivosti razlikujejo od države do države, toda v večini držav mora najemodajalec zagotoviti toplo vodo, vodovod, detektorje dima, elektriko, pitno vodo in ogrevanje. Poleg tega morajo zagotoviti, da njihova lastnina izpolnjuje vse lokalne gradbene predpise, prav tako pa mora biti lastnina brez škodljivcev.
Če je vaša enota v neprimernem stanju, bi morali opozoriti najemodajalca in mu dati možnost, da odpravi trenutne težave. V večini primerov ima najemodajalec 30 dni po tem, ko je seznanjen s trenutnimi težavami, da jih obravnava, čeprav lahko nekatere težave najemodajalcu omogočijo več časa za odgovor.
Kaj najemodajalec ne more storiti (in pogosti razlogi za prijavo najemodajalca)
1. Izklop pripomočkov
Eden od načinov, kako lahko najemodajalci prestopijo mejo, je, da izklopijo komunalne storitve, da bi nepremičnino naredili 'neprimerno za življenje'. To se pogosto naredi kot zadnji poskus, da bi najemnika prisilili zapustiti dom, vendar v mnogih primerih najemodajalec nima pravice narediti to.
Če najemodajalec izklopi komunalne storitve tudi po izstavitvi računov, je situacija še hujša.
2. Spreminjanje pogodbenih pogojev brez soglasja ali dogovora
Velikokrat se zgodi, da najemodajalci poskušajo spremeniti 'dogovor', ko najemnik že nekaj časa živi v nekem kraju. Če vam je bil ob podpisu najemne pogodbe ponujen dostop do bazena, pralnice ali katerega koli drugega običajnega udobja, bi morali obdržati te pravice.
3. Odstranitev lastnine najemnika
Če ste kdaj prišli domov in videli vse svoje posvetne stvari zložene na pločniku pred svojim domom, razumete bolečino. Malo je stvari, ki so bolj stresne kot to, da se ponoči nenadoma znajdete brez prostora, kjer bi lahko ležali.
Najemodajalec lahko odstrani najemnikovo lastnino le, če je bilo dano ustrezno obvestilo in če je bila izvedena uradna deložacija. Tudi ko je najemodajalec naredil vse, kar se je od njega zahtevalo, še vedno potrebuje ob sebi šerifa ali policista, ko odnese vaše stvari.
Če najemodajalec ne upošteva ustreznih korakov, je mogoče zoper njega sprožiti pravne korake.
4. Varščina
Zadrževanje varščine brez razložljivega razloga je še ena oblika nadlegovanja najemodajalca. V večini najemnih pogodb sta vrsta in višina škode, ki pomeni izgubo varščine, jasno določena. Če ni, pogodba prepušča preveč razlagi.
Najemodajalec bi vam moral biti sposoben natančno povedati, zakaj se katera koli varščina hrani. Brez potrebne preglednosti ni mogoče ugotoviti, ali najemodajalec samo krade vaš denar.
Če sumite, da vaš najemodajalec zadržuje vašo varščino iz razloga, ki je boljši od tega, da bi preprosto obdržal denar, je čas, da pokličete svojega odvetnika.
5. Zanemarjanje popravil
Včasih najemodajalci ignorirajo zahteve za popravilo nepremičnine. To lahko postane precej problematično, zlasti če so potrebna popravila odgovornost najemodajalca. Pravzaprav ni pomembno, kakšni so razlogi. Ko najemodajalec zanemari potrebna popravila, je to lahko razlog, da ga spravite v težave.
Najemodajalci, ki zaostajajo pri svojih vzdrževalnih dolžnostih, morda to počnejo zato, da najemnike prisilijo k odhodu, ali pa jim preprosto ni mar, da težave sploh obstajajo. Vsekakor obstaja veliko zakonov, ki ščitijo pravice najemnika, malomarno ravnanje najemodajalca pa ni dovoljeno.
6. Nenapovedan (nezakonit) vstop
Še ena stvar, s katero se lahko vaš najemodajalec spravi v težave, je, da pride v vaš najeti dom, ne da bi vas o tem obvestil, preden vstopi.
Ne glede na to, ali najemodajalec vstopi v nepremičnino, da opravi popravila ali vaše stvari, je treba upoštevati dobro uveljavljen postopek. Del tega postopka je obveščanje najemnika, da bo prišel.
7. Dvig najemnine
Čeprav lahko najemodajalci včasih zvišajo najemnine, obstajajo pravila, ki določajo, kako je to mogoče storiti. Prvič, v najemni pogodbi je navedeno, kakšen je znesek najemnine in koliko se lahko sčasoma poveča.
Če pogodba ne zajema postopnega zvišanja cen nepremičnine za najem, najemnine ni mogoče spremeniti brez ponovnega sestavljanja pogodbe in pridobitve novih podpisov. Najemodajalcu je tudi prepovedano samovoljno zviševanje najemnine na podlagi dejavnikov, kot so cene najema sosedov, muhe ali inflacija.
8. Pristojbine in doplačila
Kot pri povišanju najemnine lahko dodajanje pristojbin in doplačil k najemni pogodbi pogosto povzroči težave najemodajalcu. Vse dodatne pristojbine in doplačila, ki se dodajo najemnini, morajo biti pregledne.
To pomeni, da bi vas moral najemodajalec obvestiti o kakršnih koli stroških, ki prihajajo, in bi moral biti tudi pripravljen predložiti dokazilo, da so bila ta plačila namenjena kraju, za katerega so bila namenjena.
9. Nesprejemanje plačil najemnine
Druga pogosta taktika, ki jo mnogi najemodajalci uporabljajo, da najemnike odpeljejo iz najemnih nepremičnin, je prenehanje sprejemanja plačil najemnine. Ne samo, da to vedenje povzroča veliko težav najemnikom, ampak lahko dejansko povzroči več težav najemodajalcu.
Če na primer najemodajalec preneha sprejemati plačila pred iztekom najemne pogodbe, ima najemnik pravico ostati v stanovanju, dokler se najemna pogodba ne izteče. V nekaterih državah imajo najemniki tudi po izteku najemne pogodbe še vedno pravico, da še naprej plačujejo najemnino, vsaj nekaj mesecev.
Ko najemodajalci prenehajo sprejemati čeke za najemnino od svojih najemnikov, tvegajo, da bodo meseci brez najemnine sploh prejeli.
10. Prisilna izselitev
Medtem ko se zakoni, ki se nanašajo na prisilno izselitev, razlikujejo od kraja do kraja, prisilna izselitev skoraj nikoli ni dovoljena. Vaš stanodajalec vas nima pravice izriniti iz vašega doma, ne da bi opravil ustrezne postopke.
Najprej mora najemodajalec obvestiti najemnika o bližajočih se pravnih ukrepih. Nato mora najemodajalec iti skozi sodni sistem, da pridobi pravno obvestilo o izselitvi. Tudi ko je vse to opravljeno, najemodajalec najemnika še vedno ne more prisiliti na ulico.
Najemnik bo obveščen, da je postopek izselitve zaključen in da je dan rok za izpraznitev prostorov. Zadnji dan lahko najemodajalec odstrani najemnikove stvari, pri čemer mora tam opazovati uradnik organov pregona.
11. Fiktivne deložacije
Tako kot pri prisilnih deložacijah si lahko najemodajalci, ki postrežejo z deložacijami, ki niso prave, povzročijo veliko težav. Čeprav ni tako pogosta kot mnoge druge težave na tem seznamu, najemodajalci, ki pošiljajo fiktivna obvestila o izselitvi, niso neobičajni.
Če vas deložirajo, vas mora najemodajalec obvestiti po ustreznih poteh. Eden od teh kanalov je obvestilo o nameri, drugi pa je dejansko obvestilo o izselitvi s sodišča. Ker so obvestila o deložaciji opremljena s številkami zadev, ni težko potrditi zakonitosti in pristnosti obvestila o deložaciji.
Če ste v dvomih, vedno preverite.
12. Zamenjava ključavnic
Podobno kot prisilne izselitve in obvestila o izselitvah, ki niso resnična, je znano, da najemodajalci zamenjajo ključavnice v stanovanju, da najemnikom preprečijo vstop.
Najemodajalci tega ne smejo storiti, še posebej, če so najemnikove stvari še vedno v stanovanju. Kot v drugih podobnih primerih morajo najemodajalci zagotoviti ustrezno obvestilo in dokumentacijo, pridobljeno po pravnih poteh, preden sprejmejo kakršne koli tako drastične ukrepe, kot je zamenjava ključavnic.
13. Odkupi
Na nekaterih območjih, kjer je veliko povpraševanje po nepremičninah za najem in kjer cene najemnin hitro rastejo, je običajno, da najemodajalci poskušajo odkupiti najemnika.
V bistvu to pomeni, da najemodajalec najemniku ponudi denar, da ga pripravi do odstopa od najemne pogodbe. Ko so uspešni, najemodajalci od bodočih najemnikov zaslužijo več kot znesek v dolarjih, ki ga plačajo kot denar za odkup.
Medtem ko nekaterim najemnikom morda ustreza, da sprejmejo odkup in nadaljujejo, je veliko takih, ki menijo, da ni izbire. Najemodajalci lahko svoje ponudbe naredijo bolj kot obvezne spremembe pogodbe. Najemniki se pogosto počutijo prisiljene skleniti dogovor.
Zavajanje najemnika, da bi dosegel želeni cilj te vrste, je v večini primerov nezakonito.
14. Grozeče vedenje
Druga oblika nadlegovanja, ki jo doživljajo nekateri najemniki, je grozeče vedenje najemodajalca. Ne glede na to, ali je to vedenje v obliki psihološkega ustrahovanja ali izjav, da bi najemodajalec lahko proti vam sprejel kakršen koli negativen ukrep, grozilno vedenje nikoli ni del najemne pogodbe.
Najemodajalec pod nobenim pogojem ne sme uporabiti sile za vsiljevanje svoje volje najemniku. Obstaja zapleten sistem zakonov, ki ščitijo lastnika in najemnika. Ko katera koli stran potrebuje pomoč, je treba težave rešiti po običajnih kanalih. Karkoli drugega lahko pomeni težave.
15. Spolno nadlegovanje
Tako kot na mnogih drugih področjih življenja lahko spolno nadlegovanje povzroči grdo glavo tudi v primerih najema. Spolno nadlegovanje ima lahko različne oblike in se lahko razlikuje po resnosti. Ne glede na vrsto pa najemodajalec nikoli ne sme prehitevati najemnika.
Spolno nadlegovanje je resen prekršek in lahko najemodajalcu povzroči velike težave. Če menite, da vas najemodajalec spolno nadleguje, bi morali najprej vložiti tožbo in vložiti uradno pritožbo. V primerih, ko je stvari težko dokazati, vam lahko pomaga zbirka dokumentiranih pritožb.
16. Službene živali
Znano je, da nekateri najemodajalci dobijo napad, ko ugotovijo, da ima eden od njihovih najemnikov psa v hiši, ki ne dovoljuje hišnih ljubljenčkov. Tudi razumljivo. Konec koncev je najemodajalec verjetno uvedel pravilo o prepovedi hišnih ljubljenčkov iz zanj pomembnih razlogov.
V primeru službenih živali pa morajo biti najemodajalci bolj ustrežljivi. Vsakdo, ki uporablja psa službenega psa, ve, da so izjeme narejene za njihove pomočnike živali in najemodajalci nimajo pravice oporekati temu dejstvu.
V mnogih primerih najemodajalci preprosto ne poznajo razlike med službenimi živalmi in hišnimi ljubljenčki. Če menite, da je v vaši situaciji tako, je morda dobro, da se z najemodajalcem pogovorite o težavah, preden ukrepate, da bi ga spravili v težave.
Bi morali prijaviti svojega najemodajalca?
Poročanje HUD
Če je najemodajalec storil eno ali več zgoraj opisanih kršitev, ni edina stvar, ki bi jo morali storiti, zahtevati odškodnino prek pravnega sistema. Če vaš najemodajalec sodeluje z Ameriško ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj (HUD) , je treba prijaviti ta oddelek. Najemodajalec, ki krši zakon, medtem ko finančno obogati s subvencijami, ki jih financirajo davkoplačevalci, bo verjetno kaznovan in mu bo prepovedano sodelovanje z zvezno vlado.
Poročanje na spletnih mestih za ocene najemodajalcev
Uporabite tudi spletna mesta z ocenami najemodajalcev, da delite svoje izkušnje, saj lahko s tem drugim rešite situacijo, kot ste se vi. Spletna mesta, kot so OceniMyLandlord imajo na tisoče podrobnih ocen najemodajalcev in Openigloo sledi kršitvam najemodajalcev, zgodovini lastninskih stenic itd. poleg zagotavljanja pristnih ocen.
Ali živite na območju z najemnino?
V nekaterih delih države zakoni o nadzoru najemnin določajo, koliko lahko najemodajalec zaračuna za najem enote. Poleg tega zakoni o nadzoru najemnin urejajo, kako naj bi se obravnavale deložacije.
Zakoni o nadzoru najemnin so v veljavi, da bi bili najemnine bolj dostopne za posameznike. Toda ker so najemnine umetno nizke, so najemodajalci običajno nemotivirani, ko gre za popravila in vzdrževanje, ali pa si tega ne morejo privoščiti.
Če se znajdete v takšni situaciji, boste verjetno iskali način, kako svojega najemodajalca spraviti v težave. Toda na območju, ki je pod nadzorom najemnine, je na žalost vse, kar resnično lahko storite, to, da počakate, da vam poteče najemna pogodba.
Lastnik vas ne bo mogel izseliti, če ga na nek način prijavite. Za izpolnjevanje zakonodaje o nadzoru najemnine bo moral vaš najemodajalec ponuditi najem, ne glede na to, kaj ste storili, da bi ga priklicali na odgovornost.
Vložitev tožbe v sporih majhne vrednosti proti vašemu najemodajalcu
Če želite tožiti svojega najemodajalca zaradi katere koli od zgornjih kršitev, boste morali vložiti tožbo na sodišču za spore majhne vrednosti. Toda preden vložite tožbo, se morate prepričati, da tožite pravo osebo ali subjekt.
Tožba zasebnega najemodajalca v primerjavi s tožbo družbe za upravljanje nepremičnin
Je vaš najemodajalec zasebnik? Če je tako, bi jih neposredno tožili. Če imate opravka z upraviteljem nepremičnin, ki dela v imenu družbe za upravljanje nepremičnin, je lahko družba za upravljanje nepremičnin tudi odgovorna za škodo, ki jo povzroči upravitelj nepremičnine.
Če nameravate tožiti svojega najemodajalca, bi se morda izplačalo najeti odvetnika. Prvič, usposobljen in izkušen odvetnik bi že od samega začetka lahko ugotovil, kje najverjetneje leži odgovornost.
Kako deluje proces
Ko je tožba vložena na sodišču za spore majhne vrednosti, bo najemodajalec obveščen, da je bil tožen, in imel bo določen čas, da se na tožbo odzove. Količina zagotovljenega časa se razlikuje od države do države. V večini držav je to 30 dni.
Upoštevajte, da ne morete vročiti svoje tožbe. Tukaj je še en primer, ko bi bilo imeti odvetnika na vaši strani koristno. Lahko pa najamete prijatelja, ki mu zaupate, ali lokalnega šerifa, da vam vroči tožbo.
Ali se tožba najemodajalca splača?
Preden vložite tožbo, morate upoštevati nekaj stvari. Na primer, lahko izgubite tožbo, kar pomeni, da bi šli skozi vse težave in plačali veliko denarja za nič. Najemodajalec ali družba za upravljanje premoženja bi lahko vložila tudi nasprotno tožbo, v tem primeru bi jim morali povrniti odškodnino za različne stvari, če bi izgubili.
Seveda obstajajo okoliščine, ko je vložitev tožbe povsem nujna, na primer, ko lastnikova nepremišljenost ali malomarnost povzroči resno poškodbo. Toda v primeru, ko najemodajalec preprosto zadrži 100 USD varščine, je verjetno najbolje, da se izognete sodišču za spore majhne vrednosti, sprejmete izgubo, opozorite druge na svojo izkušnjo in nadaljujete.
