Ko prideš domov in na vratih najdeš obvestilo, da imaš 30 ali 60 dni časa za izselitev, je grozljivo. Situacija je še hujša, ko izveš, da tvoj najemodajalec prodaja nepremičnino. Toliko vprašanj se ti podi po glavi in nenadoma se ti zdi, da boš brezdomec. Ali lahko najemodajalec res prekine najemno pogodbo in proda nepremičnino?
Vaš najemodajalec lahko prekine najemno pogodbo in proda nepremičnino. Najemna pogodba mora vsebovati klavzulo, ki najemodajalcu omogoča predčasno odpoved, če je nepremičnina prodana. Državni zakoni zahtevajo, da najemodajalci najemnike obvestijo 30- ali 60-dnevno. Novi lastnik lahko spoštuje obstoječe najemne pogodbe ali najemnikom ponudi nove najemne pogodbe.
Najemodajalci so lastniki nepremičnine, vendar veljate za zakonitega stanovalca, če obstaja veljavna najemna pogodba. Oglejmo si podrobneje to vznemirljivo situacijo.
Ali lahko najemodajalec prekine najemno pogodbo, da bi prodal nepremičnino?
Vaša najemna pogodba lahko vsebuje klavzulo, ki navaja, da ima najemodajalec pravico do odpovedi najema zaradi prodaje. Najemodajalec bi se moral pogovoriti o klavzuli in vam razložiti situacijo ob podpisu najemne pogodbe. Na žalost vsi najemodajalci tega ne storijo in vsi najemodajalci ne vključijo te vrste klavzule.
Če najemna pogodba ne vsebuje klavzule, vas najemodajalec ne more prisiliti k selitvi zgolj zato, ker je nepremičnina prodana. Najemna pogodba velja za nepremičnino, ne za najemodajalca. Vključuje vidike lastninskega in pogodbenega prava in je pravno zavezujoč dokument. Če izpolnjujete zahteve najema, vključno s pravočasnim plačevanjem najemnine, vam ni treba oditi.
Nekatere situacije pa najemodajalcu omogočajo, da prekine najemno pogodbo, ki ne vsebuje odpovedi najemne pogodbe zaradi prodajne klavzule. Natančneje, če najemodajalec lahko dokaže, da niste izpolnili zahtev prvotnega najema. To vključuje neplačilo najemnine pravočasno, nepooblaščeno hišnega ljubljenčka in poškodovanje lastnine.
10 razlogov, zakaj najemodajalci prodajajo svoje nepremičnine
Zakaj torej najemodajalci prodajajo nepremičnine, če imajo najemnike z veljavnimi najemnimi pogodbami? Razlogov je veliko in morda vam bo pomagalo ublažiti tesnobo, če boste razumeli situacijo.
1. Stroški vzdrževanja in vzdrževanja
Nepremičnine za najem zahtevajo veliko vzdrževanja in vzdrževanja, zlasti starejše nepremičnine. Cene najemnin so morda prenizke, da bi se naložba dobro povrnila. Vaš najemodajalec se morda ne bo počutil udobno, če bo zvišal cene najemnine za pokritje stroškov.
2. Zdravstvena vprašanja
Zdravstvene težave otežujejo življenje vsakomur, tudi najemodajalcem. Morda nimajo časa, energije ali osredotočenosti, da bi še naprej skrbeli za nepremičnino in njene najemnike.
3. Selitev
Vaš najemodajalec se morda seli iz območja in ne more ustrezno skrbeti za nepremičnino. Biti najemodajalec na daljavo se le redko obnese. Lastniki nepremičnin za najem morajo običajno najeti podjetja za upravljanje nepremičnin. Stroški se prenesejo na najemnike v obliki višjih najemnin in pristojbin.
4. Ločitev
Najem nepremičnin, ki so v lasti poročenih parov, lahko postane del grde ločitve. Odločba o ločitvi lahko določa, da je treba premoženje prodati in izkupiček razdeliti med obe strani. Ločitve so pogosto nepričakovane. To je ena najpogostejših situacij, ko najemi ne vsebujejo odpovedi najema zaradi prodajnih klavzul.
5. Posestna poravnava
Podobno kot pri razvezah zakonske zveze se lahko pri nepremičninskih poravnavah zahteva prodaja nepremičnin. Izkupiček se razdeli med upravičence do zapuščine.
6. Vrednosti nepremičnin
Vaš najemodajalec morda opazuje vrednosti nepremičnin na tem območju. Če vrednost nepremičnine pade, je prodaja dobra možnost. Ko se vrednosti nepremičnin dvignejo, se povečajo tudi davki in druge dajatve. Vaš najemodajalec morda sprejema pametno poslovno odločitev.
7. Težaven najemniški trg
Čeprav je najemniški trg trenutno napet, niso vse nepremičnine privlačne za najemnike. To se običajno zgodi, ko na trg prihajajo nove nepremičnine.
8. Upokojitev
Najemodajalci se upokojijo, bodisi iz svojih družb za upravljanje najemnih nepremičnin ali iz druge službe. Pogosto ljudje, ki se upokojijo, želijo poenostaviti življenje in zmanjšati število zaposlenih.
9. Pravna vprašanja
Vaš najemodajalec se lahko sooča s pravnimi težavami, kot so izvršba, stečaj in druga vprašanja. Prodajo nepremičnine lahko zahtevajo sodišča ali pa je treba plačati odvetniške in druge stroške.
10. Utrujen od tega, da sem najemodajalec
Nekateri se preprosto naveličajo biti najemodajalci, tudi če imajo dobre najemnike. Biti najemodajalec prinaša veliko administrativno breme. Lahko prevzame človekovo življenje in vaš stanodajalec je morda pripravljen nadaljevati z drugimi interesi.
Pravice najemnika, ko najemodajalec proda nepremičnino
Vaše pravice kot najemnika, ko najemodajalec proda nepremičnino, so odvisne od državnih zakonov, pa tudi od pogojev vašega najema. Mesečne dogovore je mogoče prekiniti s 30- ali 60-dnevnim odpovednim rokom.
Standardni najemi so nekoliko težavnejši. Po zakonu imate pravico ostati v svojem domu ves čas trajanja najema, razen če dokument vsebuje odpoved najema zaradi prodajne klavzule. Ker se najemna pogodba nanaša na nepremičnino in ne na najemodajalca, se mora novi lastnik držati najemnih pogojev. V nekaterih primerih se celo mesečni najem prenese na novega lastnika.
Če je klavzula vključena v najemno pogodbo, ki jo podpišete, se lahko o zahtevi po obvestilu pogajate le ob podpisu. Ko je nepremičnina prodana, ne morete zahtevati več časa. Lekcija je, da natančno preberete najemno pogodbo in razmislite o najslabšem možnem scenariju.
V preostalem času vašega najema najemodajalec ne more kršiti najemne pogodbe. Najemodajalec ne more motiti vašega mirnega uživanja nepremičnine. Primer tega je zahteva, da najemniki dovolijo vstop za dnevne odprte hiše.
Najemodajalec Odkup Najemnine
Druga možnost, ki jo morate upoštevati, ko podpišete najemno pogodbo z odpovedjo najema zaradi klavzule o prodaji, je, da najemodajalec vključi klavzulo o odkupu. Znesek odkupa mora biti naveden v prvotni najemni pogodbi.
Dodatek za selitev najemodajalca
Alternativa odkupu najemnine je nadomestilo za selitev od najemodajalca. To vam daje sredstva za iskanje novega doma in premik vaših stvari. Pri stanovanjskem zagovorniku ali odvetniku preverite, ali ima vaša država zakone, ki od najemodajalcev zahtevajo plačilo nadomestila za selitev.
Ali lahko najemodajalec prekine najemno pogodbo zaradi nadgradenj?
Recimo, da želi vaš najemodajalec namesto prodaje nepremičnino posodobiti ali prikriti. Ali ima vaš najemodajalec pravico predčasno odpovedati najemno pogodbo? V tej situaciji veljajo isti zakoni. Če v najemni pogodbi ni nič navedeno, vaš stanodajalec ne more odpovedati najemne pogodbe brez razloga. Poleg tega, če vas najemodajalec želi zapustiti s posesti, vam je treba zagotoviti prostor za bivanje med prenove .
Ko se vrnete v nepremičnino, imate pravico ostati v prvotni najemni enoti za isto najemnino. Ko je čas za podaljšanje najema, lahko najemodajalec zviša najemnino glede na novo tržno vrednost najema nepremičnine.
Ali lahko najemnik prekine najemno pogodbo, če najemodajalec prodaja?
Večina držav prodaje nepremičnine ne obravnava kot zakonit razlog, da najemnik prekine najemno pogodbo. V najemni pogodbi je treba določiti, da ima najemnik možnost prekiniti najemno pogodbo, če se nepremičnina proda. Najemna pogodba lahko tudi določa, da lahko najemnik prekine najemno pogodbo, ko je nepremičnina dana na trg.
Kar pa je zakon jasno, je, da mora vaš najemodajalec upoštevati zahteve najema. Če najemodajalec krši najemno pogodbo, jo imate pravico odpovedati.
Kaj storiti, če vaš najemodajalec prekine najemno pogodbo za prodajo
Ko prejmete obvestilo najemodajalca, je dober prvi korak, da se pogovorite o situaciji. Poglejte, ali lahko ostanete v nepremičnini ali se najemna pogodba prenese na novega lastnika.
Lastnik vam mora dati 30 do 60 dni časa, da se izpraznite. Izkoristite čas pametno. Najemniški trg je izjemno tesen, zato bo trajalo nekaj časa, da poiščete novo bivališče.
Poskrbite, da boste od najemodajalca prejeli nazaj preostanek varščine. To je potem, ko najemodajalec odšteje vse razumne stroške in pristojbine za čiščenje . Depozit vam lahko pomaga hitro priti na drugo mesto.
Ko najdete novo bivališče, se pogovorite o situaciji z novim najemodajalcem. Morda boste lahko izplačali varščine, če vam primanjkuje denarja.
Sorodna vprašanja
Kdaj je v redu, da najemnik prekine najemno pogodbo?
Najemniki lahko prekinejo svoje najemne pogodbe v treh posebnih situacijah. Prvič, ko to dovoljujejo državni in lokalni zakoni. Drugič, ko najemodajalec krši najemno pogodbo. Tretjič, ko nepremičnina zaradi naravne nesreče ni več primerna za bivanje.
Zaključek
Prejeti obvestilo, da vaš najemodajalec prodaja nepremičnino in odpoveduje vaš najem, je težka in strašljiva situacija. Preberite najemno pogodbo in spoznajte svoje pravice. Sodelujte z najemodajalcem in pametno izkoristite čas za izselitev. Od novega lastnika se lahko zahteva, da spoštuje najem.
Sorodni vodnik
- Zakaj moj najemodajalec dobi oceno?
