Ko podpišete najemno pogodbo, pričakujete, da boste v svojem domu ves čas najema. Toda nekega dne od najemodajalca prejmete obvestilo, da se najemna pogodba predčasno prekine. Ali vam lahko najemodajalec predčasno odpove najem?
Vaš najemodajalec lahko predčasno prekine najemno pogodbo zaradi okoliščin, ki so opisane v najemni pogodbi, na primer ob prodaji nepremičnine. Vaš najemodajalec vam lahko tudi predčasno odpove najemno pogodbo, če kršite pogoje najemne pogodbe, na primer zaradi zamude pri plačilu najemnine ali zaradi kaznivih dejanj. Lastnik vam mora dati 30 ali 60 dni časa, da se izpraznite.
Oglejmo si podrobneje najemne pogodbe in kdaj lahko katera koli stranka predčasno prekine najemno pogodbo.
Kaj je najem?
Najemna pogodba je pravno zavezujoča pogodba med vami in vašim najemodajalcem. Najem vam daje pravico do zasedbe nepremičnine za določen čas, na primer 6 ali 12 mesecev. Najemne pogodbe določajo tudi pogoje uporabe za najemnika in najemodajalca, vključno z najemnino, dodatki za hišne ljubljenčke, pristojbinami, pravili in pričakovanji za obe strani.
Zakaj je najem pomemben?
Najemna pogodba je namenjena zaščiti pravic in interesov obeh strank. Dobro napisane najemne pogodbe zagotavljajo informacije o tem, kaj morajo najemniki izpolniti svoje obveznosti in kaj lahko pričakujejo od najemodajalca. Če gre za pravni spor med najemnikom in najemodajalcem, sodišče pregleda, kaj je v najemni pogodbi, da odloči o zadevi.
Je najemna pogodba enaka najemni pogodbi?
Najemne pogodbe vsebujejo večino istih informacij kot najemne pogodbe. Razlika je le v dolžini pogodbe. Najemna pogodba je običajno sklenjena za 30 dni, najpogostejša vrsta pa je mesečna pogodba.
Določbe v najemnih pogodbah
Za najemne pogodbe ni standardne oblike, zato gredo stvari pogosto po zlu. Najemna pogodba mora vsebovati vsaj določene vrste informacij. Če vaša najemna pogodba ne vsebuje teh določb, prosite najemodajalca za novo najemno pogodbo ali dodatek k najemni pogodbi. Določbe, ki jih je treba iskati, so:
- Pravilni kontaktni podatki za vse najemnike
- Kontaktni podatki najemodajalca
- Vrsta najema in trajanje najema
- Najemnina, depoziti in druge pristojbine, vključno s pogoji plačila (datum zapadlosti in načini)
- Klavzula, ki pojasnjuje, katera stranka je odgovorna za stroške komunalnih storitev
- Doplačila za parkiranje in hišne ljubljenčke
- Lastnik vstopne pravice
- Klavzule v zvezi s kakršnimi koli spremembami škode na nepremičnini
- Omejitve nezakonitih dejavnosti in motečega vedenja
Pravice najemodajalca in najemnika
V primeru najema imata najemodajalec in najemnik pravice in dolžnosti, ki morajo biti jasno opredeljene v najemni pogodbi. Če katera koli stranka krši pravice druge stranke ali ne izpolnjuje obveznosti, se to šteje za kršitev najemne pogodbe. Če ena stranka krši najemno pogodbo, ima druga stranka pravico predčasno odpovedati najemno pogodbo.
Kaj se zgodi, če najemnik prekine najemno pogodbo?
Obstajajo nepredvidene situacije, v katerih morate predčasno prekiniti najemno pogodbo. Tukaj je ključnega pomena dobro napisan najemni dokument. V najemni pogodbi mora biti pojasnjeno, koliko odpovednega roka morate dati in morebitne finančne obveznosti, ki jih imate ob predčasni prekinitvi najemne pogodbe. Če najem prekinete predčasno, ima najemodajalec morda pravico obdržati vaše depozite in zahtevati plačilo za:
- Stanje najema
- Najem do oddaje enote drugemu najemniku
- En ali dva dodatna meseca najemnine po odselitvi
Poleg finančnih obveznosti s trenutnim najemodajalcem razmislite o vplivih na vašo zgodovino najemnin. Vsi bodoči najemodajalci bodo zahtevali a priporočilo od prejšnjega najemodajalca. Predčasna prekinitev najemne pogodbe bo v prihodnosti rdeča zastava.
Kdaj lahko najemodajalec pravno odpove najemno pogodbo?
Najemodajalec lahko predčasno odpove najemno pogodbo, če gre za hujše kršitve najemne pogodbe. To lahko vključuje:
- Imeti hišnega ljubljenčka, ko je v najemni pogodbi jasno navedeno, da hišni ljubljenčki niso dovoljeni
- Pozno plačevanje najemnine ali najemnine sploh ne
- Bistvena škoda na premoženju
- Izvajanje nezakonitih dejavnosti na nepremičnini ali v njeni bližini
Prekinitev najemne pogodbe v primerjavi z deložacijo: sta enaki?
V večini primerov je odpoved najema izselitev . Obstaja nekaj izjem. Najpogostejša je najemna klavzula, ki najemodajalcu omogoča prekinitev najemne pogodbe, ko se nepremičnina proda. V tem primeru niste zakonito izseljeni iz nepremičnine, vendar jo morate vseeno zapustiti.
Ali lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo brez razloga?
V večini jurisdikcij je mogoče brez razloga prekiniti samo mesečne najemne pogodbe ali najemne pogodbe. Najemodajalec vas mora še vedno pravočasno obvestiti o odpovedi. Najemodajalci ne morejo odpovedati pogodbe na podlagi kakršnega koli povračilnega ukrepa ali diskriminacije, kot je opredeljeno v zakonu.
Maščevanje je opredeljeno kot dejanje, ki je neposredna reakcija na nekoga, ki uveljavlja svoje pravice. Primer je, če najemodajalca obvestite, da so potrebna popravila, in se najemodajalec zaradi tega odloči prekiniti najemno pogodbo.
Po zvezni zakonodaji diskriminacija vključuje osnovo rase, nacionalnega porekla, spola, invalidnosti in družinskega statusa. Nekatere države imajo tudi zakone, ki opredeljujejo diskriminacijo tako, da vključuje spolno identiteto in zakonski stan.
Ali lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, preden se vselite?
Če se najemna pogodba prekine, preden se vselite, se to šteje za predčasno odpoved. Najemna pogodba še vedno velja, ker sta jo podpisali obe strani. Vaš najemodajalec mora spoštovati določila v najemni pogodbi, tudi če v nepremičnini niste nikoli bili. Če se najemodajalec odloči za predčasno odpoved, najverjetneje niste odgovorni za plačilo najemnine in drugih stroškov. Prav tako bi morali imeti možnost, da dobite nazaj svoje depozite.
Ali lahko najemodajalec prekine najemno pogodbo, ko je nepremičnina prodana?
V idealnem primeru bi moral najemodajalec vključiti klavzulo o odpovedi najema zaradi prodaje. To bi najemodajalcu dalo pravico, da prekine vaš najem, ko je nepremičnina prodana. Na žalost mnogi zasebni najemodajalci ne vključijo klavzule in najemniki so z obvestili o odpovedi ujeti nepripravljeni. Na srečo je vaš najemodajalec še vedno zakonsko dolžan izpolnjevati določila najema.
Kako naj najemodajalec predčasno prekine najemno pogodbo?
Po zakonu morajo najemodajalci sprejeti ustrezne ukrepe, preden predčasno prekinejo najem. Prvi korak je dati tako imenovano pismo za ozdravitev ali opustitev. Pismo mora opisati posebne kršitve najema in kaj morate storiti, da ostanete v nepremičnini. Nekatere kršitve so dovolj resne, da najemodajalcu ni treba dati dodatkov, da odpravite težavo. To se razlikuje glede na jurisdikcijo. Državni zakoni določajo, kako naj najemodajalec dostavi pismo, na primer s priporočeno pošto ali ga položi na vaša vrata.
Če ne izpolnjujete zahtev pisma, ima najemodajalec pravico nadaljevati deložacijo. Ta drugi korak zahteva, da vam najemodajalec pošlje obvestilo o izselitvi in ga vloži na sodišču. Lahko ste prisotni med sodnim postopkom s sodnikom in najemodajalcem. Stanodajalec sodniku pokaže dokumentacijo, ki dokazuje, da ste izseljeni z razlogom. Lahko pokažete dokumentacijo o tem, kako ste izpolnili zahteve najema. To je tudi čas, da predstavite, kako ste izpolnili zahteve pisma o zdravljenju ali opustitvi. Sodni postopek je čas, ko imate možnost vložiti nasprotno tožbo proti vašemu najemodajalcu, če je potrebno.
Sodišče pretehta obe strani primera in sprejme odločitev o vaši izselitvi iz nepremičnine. Najemodajalec vam mora dati razumen rok za izselitev.
Predčasna prekinitev najema in varščine
Vaš stanodajalec ima pravico obdržati celotno ali del vaše varščine za škodo na nepremičnini. Kar morda ni zakonito, je najemodajalec, ki obdrži varščino za najemnino, potem ko se izselite. Če vaš najemodajalec prekine vašo najemno pogodbo in uporabi depozit za preostanek najemne pogodbe, se pogovorite z odvetnikom.
Sorodna vprašanja
Zakaj najemodajalci hranijo varščine?
Varščine zagotavljajo, da najemodajalec povrne stroške po vaši izselitvi. Varščine se lahko uporabijo za previsoke stroške čiščenja, zapadlo najemnino, materialno škodo, neplačane komunalne storitve in najemnikovo predčasno prekinitev najema.
Če sem izseljen, ali sem še vedno upravičen do najema nepremičnine?
Izselitve so velika rdeča zastava pri prošnjah za najem in ostanejo v vaši evidenci kar nekaj časa. Če ste deložirani, bodite pripravljeni razpravljati o situaciji s svojim novim najemodajalcem. Prevzemite odgovornost, če ste kršili najemno pogodbo. S prejšnjim najemodajalcem povejte tudi vse korake, ki ste jih sprejeli, da bi odpravili situacijo.
Zaključek
Ugotovitev, da vam najemodajalec predčasno odpoveduje najemno pogodbo, je zastrašujoča situacija. Razen če v najemni pogodbi ni posebne klavzule, lahko najemodajalec predčasno odpove najemno pogodbo le z razlogom. Vaš najemodajalec mora upoštevati državne zakone za odpoved in izselitev. Če prejmete pismo o ozdravitvi ali odpovedi, poskusite popraviti situacijo pri svojem stanodajalcu. Upoštevajte obveznosti najemnika v najemu.
Če se vaš najemodajalec odloči nadaljevati z odpovedjo, uporabite to kot lekcijo pri naslednjem najemu. Prekinitev najema bo del vaše zgodovine najema, zato bodite pripravljeni, da se o zadevi pogovorite s svojim bodočim najemodajalcem.
