Gospodarska stiska lahko prizadene vsakogar. Pogosto se ljudje, ki so bili v dobrem finančnem položaju, znajdejo brez službe ali imajo bistveno slabše plačano delo. S spreminjanjem okoliščin se spreminja tudi naša zmožnost plačevanja stanovanja. Če imate hipoteko z mesečnim plačilom, ki si je ne morete več privoščiti, se lahko soočite z izvršbo in deložacijo.
Če ugotovite, da ne morete nadaljevati s plačevanjem hipoteke, je najboljši način, da se izognete zasegu in izselitvi, ta, da nepremičnino prodate, preden je izvršba zaključena. Tako lahko posojilodajalcu vrnete izposojeni denar brez sodnih postopkov.
Druge možnosti vključujejo vračilo zamujenih plačil, zaprosilo za finančno pomoč prek državnih agencij, prostovoljno izselitev ali pogajanje z novim lastnikom, da ostane najemnik.
Nadaljujte z razumevanjem, kaj sta zaseg in deložacija, pravne posledice deložacije in možnosti, ki jih lahko uporabite, da se izognete deložaciji.
Kako odložiti ali se izogniti deložaciji po izvršbi?
Po izvršbiprodaja, nekdo je kupil hišo in je zdaj pravni lastnik. Morali se boste izseliti iz hiše, vendar si lahko z dejanji, ki jih boste izbrali, olajšate ali otežite. Prisilna izselitev negativno vpliva na vašo pravno evidenco in bonitetno oceno.
Odkupno obdobje
Če banka proda hišo na a dražba za izvršbo, vas ne morejo izseliti, dokler prodaja ni zaključena. V nekaterih državah vam je dovoljeno obdobje odkupa po prodaji, ko lahko v celoti odplačate posojilo in druge stroške ter še vedno ohranite lastništvo hiše.
Pogajajte se za datum izselitve
Pred izselitvijo se lahko izognete tako, da se z novim lastnikom dogovorite za datum izselitve. Če mora novi lastnik vložiti pravno prepoved, da bi vas prisilil iz nepremičnine, vam bo morda v prihodnosti bolj zapletlo najem stanovanja. Pravna prepoved bo prav tako negativno vplivala na vašo kreditno oceno, zato se izogibajte pravni deložaciji, če je le mogoče.
Pogajajte se o najemni pogodbi
Ena od možnosti je pogajanje z novimi lastniki, ali lahko še naprej živite v hiši kot najemnik, medtem ko si uredite novo bivalno situacijo.
Gotovina za ključe
Nekateri novi kupci lahko sedanjim stanovalcem ponudijo gotovino za ključe. To je priložnost, da se sedanjim stanovalcem omogoči, da se izselijo brez sodne prepovedi in jim z nekaj denarja pomagamo urediti novo bivališče.
Kaj je Foreclosure?
Ko kupite dom, si morate na splošno izposoditi večino denarja, da ga plačate, včasih tudi več sto tisoč dolarjev. Večina ljudi potrebuje od 15 do 30 let, da plača celotno hišo. Hiša sama postane zavarovanje za posojilo.
Če hiše ne morete plačati, ima banka, ki ima hipoteko, pravico prevzeti lastništvo nad vašo hišo po določenem času, najmanj 90 dneh. Ko banka prevzame hišo, jo bo dala v prodajo, da bi povrnila svoje izgube, vi pa boste deložirani.
Izključitev je počasen proces
Če s plačilom hipoteke zamujate le nekaj dni, vam ne grozi deložacija, vendar boste nabrali zamudne stroške. Kadar imate težave s plačevanjem hipoteke, se vedno čim prej obrnite na posojilodajalca.
Če zamudite plačilo, vam bo posojilodajalec najprej poslal obvestilo, da je bilo vaše plačilo zgrešeno, po pošti ali e-pošti. Po treh zamujenih plačilih se bo štelo, da niste plačali posojila. Na tej točki lahko posojilodajalec začne postopek izvršbe tako, da vas pisno obvesti o svoji nameri.
Zaplembe bodo poškodovale vašo kreditno oceno. Lahko vam oteži najem ali nakup stanovanja naslednjih sedem let. Poročanje o izvršbi o vaši kreditni oceni lahko prav tako oteži pridobitev kakršnega koli posojila v letih po zaplembi.
Kaj je deložacija v povezavi z izvršbo?
Deložacija je zakonita odstranitev iz hiše zaradi neplačevanja hipotekarnega posojila. Zakoni o deložacijah se od države do države razlikujejo, a na splošno morajo lastniki, ne glede na to, ali gre za banko ali zasebnega lastnika, dati osebi, ki tam živi, določen čas, da se izseli.
Lastniki morajo stanovalcem posredovati obvestilo, da bodo deložirani, in število dni, v katerih morajo zapustiti nepremičnino. Če se stanovalec ne izseli, lahko lastnik privabi šerifa ali drugo osebje organov pregona, da izvrši selitev.
Za razliko od zasega se deložacija ne prikaže na vaši kreditni oceni. Vendar se pojavi v pravnih poročilih in morda vam bo v prihodnosti težko najeti. Ker se pravna sodba zoper vas lahko pojavi v poročilih potrošnikov, vam lahko tudi zavrnejo posojilo ali kreditno kartico.
Zaplembe in deložacije ostajajo javne evidence sedem let.
Kako odložiti izvršbo in deložacijo?
Ko ste zamudili več plačil hipoteke, lahko posojilodajalec začne postopek izvršbe. Poslali vam bodo več obvestil, v katerih vas bodo obvestili, da zamujate s plačili. Število obvestil in točno to, kar pišejo, se razlikujejo glede na banko in državo, v kateri živite, zato natančno preberite informacije
Refinancirajte svoj dom
Ena od možnosti za spremembo zneska vaših mesečnih hipotekarnih plačil pri refinanciranju vašega doma. Preden ne odplačate posojila in škodite svoji bonitetni oceni, poiščite novega posojilodajalca, ki bo refinanciral dom po nižji obrestni meri. To bo zmanjšalo vaše mesečno plačilo, vam omogočilo, da ostanete doma in ohranite svojo kreditno oceno nedotaknjeno.
Če obrestne mere ne morete znižati, lahko rok plačila morda podaljšate s 15 na 30 let. To bo zmanjšalo tudi mesečno plačilo. Vendar pa boste zaradi obresti dolgoročno plačali več.
Obrnite se na posojilodajalca
Če zamujate s plačili hipoteke, se obrnite na posojilodajalca ali banko in se z njimi pogovorite o drugačnem razporedu plačil. Možno je, da bodo nekaj mesecev prejemali nižje plačilo, dokler se ne boste vrnili k rednim plačilom.
Prav tako vam lahko dajo dodaten čas za odplačilo zneska, ki ga zamujate. Potrudite se, da nadoknadite plačila, da boste lahko obdržali lastništvo svojega doma.
Posvetujte se z odvetnikom
Posvetujte se z odvetnikom, da se prepričate, da razumete vse pogoje vaše prvotne hipoteke in kazni za nevračilo zamudnih plačil pravočasno. Prepričajte se, da ima odvetnik, s katerim se srečate, izkušnje na področju nepremičninskega prava.
Zaprosite za vladno pomoč
Za finančno pomoč lahko zaprosite tudi prek Ugodne domove program. Poleg tega lahko poiščete svetovalca za izključitev v vaši državi prek Ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj ZDA . Če je vaše posojilo posojilo FHA, lahko pokličete nacionalni servisni center FHA na številko 1-877-622-8525 za pomoč pri hipoteki.
Vložite predlog za stečaj
Prijava stečaja je zapleten in dolgotrajen postopek. Če pa je to pot, ki jo izberete, jo morate začeti čim prej in sodelovati z odvetnikom, specializiranim za stečajno pravo.
Če pričakujete, da boste vložili zahtevo za stečaj, to storite, preden posojilodajalec ali banka zaseže nepremičnino ali vam pošlje obvestilo o izselitvi. Tako boste pridobili nekaj časa, da nadoknadite zamujena plačila in se dogovorite za prihodnja plačila.
Prodaj hišo
Če ne morete nadaljevati s plačili hipoteke, poskusite prodati svoj dom v tem trenutku. Zaplemba vašega doma bo uničila vašo kreditno oceno. Prodaja vašega doma bo način za odplačilo hipoteke, ne da bi šli v izvršbo.
Zaplembna dražba
Ko vas banka ali posojilodajalec obvesti o zamujenih plačilih vsaj 90 dni, lahko hišo ponudi v prodajo na dražbi. Njihov cilj je sprejeti najvišjo ponudbo zanj in pridobiti čim več izgubljenega kapitala. Hiše se pogosto prodajajo za 20-40 % manj od tržne vrednosti hiše.
Če nihče ne ponudi minimalnega zneska, ki ga banka želi, gre lastništvo stanovanja banki. Predvidoma bo naprodaj na naslednji dražbi. Vzemite si dodaten čas in najemite odvetnika za izvršbo, ki vam bo pomagal pri odločanju o vaši situaciji.
Končne besede
Če ste zaradi gospodarskih težav zamudili s plačili hipoteke in se soočate z zasegom in deložacijo, poskusite prodati hišo, da bi povrnili čim večji del posojila. Na ta način lahko odplačate posojilo, tako da neplačilo ne vpliva na vašo kreditno oceno ali pravno zgodovino. Zaprosite lahko za finančno pomoč pri projektu Making Homes Affordable Project in stanovanjskih in mestnih programih vlade ZDA.
Če nepremičnine ne morete prodati, se z novimi lastniki dogovorite za datum izselitve, da ne boste imeli v evidenci zakonite deložacije, saj bi to lahko vplivalo na vašo zmožnost najema ali posojila v prihodnosti.
